2005年某村村民王某将其宅基地以及宅基地上的房屋以25万元的价格转让给了外村村民姜某，双方还签订了《房屋买卖协议》；王某将房屋交给姜某后，姜某拆除了原来的旧房子重新建造了一栋三层小楼，2010年，城中村改造即将拆除王某的村庄，经过评估，姜某楼房将获得180多万的拆迁补偿，正在将姜某高兴之时，王某将姜某不是当地人民法院，请求依法确认王某和姜某之间所签订的《房屋转让协议》无效要求其退还房屋，要求诉讼费用由姜某全部成承担；
法院受理本案后，经审理认定：“姜某已经拆除原宅基地上的旧房，重新修建了新房，具有一定的经济价值，虽然法律规定宅基地不能直接进行买卖，鉴于公平合理的原则，王某应予姜某一定的经济补偿，”法院判决王某与姜某之间签订的《房屋转让协议》无效，王某应给予姜某一定的经济补偿。
案情分析：
争议的法律问题主要涉及两个方面：一方面是农村宅基地使用权及房屋是否可以转让？另一方面是房屋转让协议无效的法律后果？
一、农村宅基地使用权及房屋是否可以转让？
农村宅基地具有无偿性、福利性和限制转让性，根据我国土地管理的相关规定，宅基地的所有权归村集体所有，村民只有宅基地的使用权，宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联：农村的房屋买卖标的不仅仅涉及房屋，还包括相应的宅基地使用权，宅基地使用权只有本村村民才可经享有，外村村民无权取得或变相取得，一户村民只能拥有一处宅基地，村民没有自由处理宅基地的权利，法律规定禁止对宅基地进行私自买卖，但在宅基地建盖的房屋可以依法转让，转让房屋后再次申请宅基地不予批准，
从所有权的角度讲，宅基地是不可转让的，在《中华人民共和国土地管理法》中明确规定：“农村集体土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设；”地上的房屋没有建成之前，根据法律规定是不得转让的；宅基地的无偿使用，实际上是考虑到村民作为所有权主体成员的身份，以及给予农民基本生活保障的福利性政策，基于身份关系而来的权利不能随便转让，只能依法转让。
《中华人民共和国物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；”第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记；”我国《土地管理法》第二条中规定：“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让；”《土地管理法》实施条例第六条规定：“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让；”
因此农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，宅基地转让只能依法转让给本集体经济组织内部成员，并且必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续；
二、房屋转让协议是否有效？
如果农村宅基地相关法律的规定，积极经济组织成员购买农村宅基地签订的买卖合同应当无效，《中华人民共和国合同法》的规定，无效的法律后果是恢复原状、返还财产，
在本案中，王某和姜某之间所签订的《房屋转让协议无效》，鉴于原房屋在买受人姜某买房后已被拆除，并重新修建了新房，让卖方返还购房款或购地款，方返还房屋及土地，原状已经不可能，本案法院判决王某与姜某之间所签订的《房屋协议无效》，王某给予姜某一定的经济补偿是合理的。
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