房屋的共有人擅自出卖房屋，该出卖行为有效吗？

《中华人民共和国物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

当两个以上的单位或个人就同一财产共同享有所有权时，出卖这一财产应当遵循以下两点原则，一是各个共有人按照各自的份额享有共有财产的共有人要出卖共有物时。除另有约定外，须经占共有份额1/3以上的按份共有人同意，二是各个共有人基于某种共同关系，如夫妻关系、家庭共同劳动关系，不同份额的共同享有共有物的所有权，除另有约定外，只有经全体共有人一致同意后，才可以转让共有财产，下面由小编举个案例讲解一下：

本村村民老马早年丧妻，只有两个儿子马大和马二，2002年老马去世前曾立下遗嘱，遗嘱内容为：“位于村内的5间住房住房有两个儿子共同享有，其他财产由兄弟两人平均分配，”由于马某的大儿子居住环境较差，父亲去世后不久便入此房居住，弟弟的居住环境较好，因此，未提出异议。

2008年，马大未经马二同意，擅自与同村村民张某签订了房屋买卖合同，以20万元的价格将继承的房屋卖给了张某，马二得知后提出卖房未经自己同意，要求马大与张某解除合同，但遭到了马大的拒绝，后经村委会多次调解无果后，马二将马大诉至法院，要求确认马大和张某签订的买卖合同无效。

法院经审理认为，原告马二和被告马大是争诉房屋的共同共有人，马大未经马二同意擅自出卖房屋，侵犯了共有人马二的共有权益，买卖合同用确认为无效，但是由于合同的另一方当事人张某对于房屋由马大马二共有一事并不知情，而且支付了合理的价款，应维护其合法权益。法院最终判决马大于张某签订的卖合同有效，但必须补办房屋过户手续，马大应赔偿马二遭受的损失，分给其卖房款10万元。

案情分析：

本案是由于房屋的共同共有人未经其他共有人同意擅自出卖房屋而引发的纠纷，本案中争诉房屋的共同共有人马大在未征得另一方共有人马二的同意下，擅自出卖房屋，其行为应属无效，但受诉法院以买受人张某对房屋为兄弟两人共有一事不知情，并且支付了合理的价款，判决张某取得房屋有效是不正确的。

房屋作为不动产，其转让依法应当登记，张某未办理房屋过户手续，其行为不符合相关法律的规定，因此，张某不能取得房屋的所有权，该房屋仍然属于马大、马二共同拥有，但张某有权要求马大返还房款，并赔偿因合同无效而受到的损失。

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